繰り上げ返済とは、住宅ローンの借入金の全部またはその一部を毎月の返済額に加え、繰り上げて返済することです。
全額の返済は通常考えにくいので、一般には一部繰上げ返済がほとんどです。
繰り上げ返済の一番のポイントは、この繰り上げ返済金が、住宅ローンの元々の借入金である元金に充てられるということです。住宅ローンの返済は、元金部分と利息部分を合わせた額を返済していますが、この利息部分は毎回の返済額のかなり大きな部分を占めています。特に、元利均等返済では、返済当初は殆ど金利を払っていると言ってよいほどです。繰上げ返済は、返済金が元本に充てられるので、それに付随する利息を減少させ、想像以上の総返済額減少効果を生みます。
繰り上げ返済には、期間短縮型と返済額軽減型の２つの種類があります。
期間短縮型は、繰り上げ返済によって減少した総返済額をこれまで通り、毎回の返済額を変えずに返済期間を短縮する方法です。繰り上げ返済金が元金に充当され、その分の利息の支払いも不要となり、返済期間を短縮すものです。
返済額軽減型は、当初の返済期間はそのままに、毎回の返済額を減少する返済方法です。
この返済方法は、繰り上げ返済金を一挙に元金に充当せず、返済終了まで元金に平均して一定になるように充当して行き、その分毎回の返済額を減少させるイメージです。