住宅ローン繰り上げ返済をしよう！住宅ローン借り換えのコツも

繰り上げ返済とは、住宅ローンの借入金の全部またはその一部を毎月の返済額に加え、繰り上げて返済することです。
全額の返済は通常考えにくいので、一般には一部繰上げ返済がほとんどです。

繰り上げ返済の一番のポイントは、この繰り上げ返済金が、住宅ローンの元々の借入金である元金に充てられるということです。住宅ローンの返済は、元金部分と利息部分を合わせた額を返済していますが、この利息部分は毎回の返済額のかなり大きな部分を占めています。特に、元利均等返済では、返済当初は殆ど金利を払っていると言ってよいほどです。繰上げ返済は、返済金が元本に充てられるので、それに付随する利息を減少させ、想像以上の総返済額減少効果を生みます。

繰り上げ返済には、期間短縮型と返済額軽減型の２つの種類があります。
期間短縮型は、繰り上げ返済によって減少した総返済額をこれまで通り、毎回の返済額を変えずに返済期間を短縮する方法です。繰り上げ返済金が元金に充当され、その分の利息の支払いも不要となり、返済期間を短縮すものです。
返済額軽減型は、当初の返済期間はそのままに、毎回の返済額を減少する返済方法です。
この返済方法は、繰り上げ返済金を一挙に元金に充当せず、返済終了まで元金に平均して一定になるように充当して行き、その分毎回の返済額を減少させるイメージです。

繰り上げ返済を行う場合、いっきに返済期間を飛ばす期間短縮型の方が、返済額軽減型に比べ利息軽減効果が高ので、利息の面から言うと期間短縮型の繰り上げ返済が有利です。

次に問題になるのが、繰り上げ返済はのタイミングはいつがいいかということです。結論から言うと、早ければ早いほど利息軽減効果が大きくよいということになります。

例えば期間短縮型で、借入金３０００万円、返済期間３５年、金利３．５％、元利均等返済、ボーナス併用返済なしでシミュレーションした概算額では、返済開始１年後に約１００万円繰り上げ返済した場合の節約利息は、約２２０万円に対し、５年後にそれとほぼ同額の繰り上げ返済をした場合は、その節約利息は、約１３０万円ほどになりその差が約９０万円という大きな支払い額の差となります。

しかし、繰り上げ返済額の効果に期待し、無理をして繰り上げ返済することは危険です。

住宅ローン返済は、通常長期にわたる返済なので、いつ何が起こるのか分からないのも事実です。万一に備えてある程度の金額を貯めておくことも重要です。

従来、繰り上げ返済ができる最低金額は、１００万円や５０万円からといった高額なもので手数料も要りましたが、最近では、その額がかなり低く設定されたり、手数料も取らない金融機関もあります。

住宅ローン借入の際に、繰り上げ返済のことを念頭に検討されるのも、良いことだと言えます。

最近の住宅ローンは、各金融機関がしのぎを削り多種多様な住宅ローン商品を誕生させています。変動金利型の低金利メリットの住宅ローンを組み合わせ、利用者に選択の機会を与え、オーダーメイド感覚の住宅ローンを提供しています。

ここで問題なのが、変動金利型の住宅ローンは、現在のように低金利状態が続くのであれが良いのですが、常に金利上昇の変動リスクを抱えていることです。

予想以上に金利が上昇した場合、なかなか元金が減らないことの他、返済額が金利上昇額に追いつかず、逆に増加してしまう危険すらあるのです。

繰上げ返済には、この金利上昇リスクに対処するといったメッリットもあります。

住宅ローンの繰り上げ返済金は、元金部分に充当されるので、金利上昇で金利部分の返済がかさみ元金部分に返済額があまり充てられなくても、元金を確実に減らすことになります。

返済期間中、金利上昇によって毎回の返済額が重くなると感じたら、返済額軽減額方式の繰上げ返済をして、返済額の上昇を軽減することができます。

繰り上げ返済をする一番の理由は、元金を減らし利息をカットすることです。それ故、もし、複数組み合わせて住宅ローンを組んでいる方は、先ず、金利の高い住宅ローンに対し繰上げ返済することが基本です。

ただ、返済期間やローン残高も検討しする必要もあるので、繰り上げ返済を考えたらどうすれば一番得なのか、専門家や住宅ローン担当者等と相談することをお勧めします。